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純干貨!大溫的房屋基準價到底是怎么計算出來的,有什么意義

2019-08-26    溫房網    點擊量:2949

  

不論是房屋買家還是賣家,最關心的是房子的價格問題。每月價格的漲跌,反映了市場的變化趨勢。

 

在每月的地產數據報告中,有個關鍵數據,就是MLS房屋基準指標價。這個房屋基準指標價,并不是這個月售出房屋的均價或者價格中位數。那么,這個基準價是怎么算出來的,為什么地產行業要用這個數據來衡量市場的走勢?今天小編就來說一說。

 

加拿大7月全國房屋均價和集合綜合基準指標價的比較

 

先說兩個常見的統計數據,均價價格中位數

 

均價比較容易理解,就是這個月售出房屋的成交價之和,除以售出房屋的數量,得到均價。

 


 2019年7月菲沙河谷地產局轄區的獨立屋均價


價格中位數,則是將本月售出的房屋按價格的高低從高到低或者從低到高排序,如果售出數量是奇數,價格中位數則是位置在最中間的那個成交價;如果售出數量是偶數,則價格中位數是成交價格較低的那一半中的最高價。

 


 

2019年7月菲沙河谷地產局轄區個類型房屋的基準指標價、價格中位數和均價


1996年之前,地產協會或者地產局只用每月均價或者價格中位數的變化來反映市場趨勢。那么,這樣做會有什么問題呢?

 

在任何給定地區,樓市總是在隨時間變化,即售出房屋的數量和類型是會隨時間變化的,而且導致變化的原因有很多。因此,均價或者價格中位數會出現大幅波動,使得地產市場看起來很不穩定。

 

下面舉個例子看成交均價是如何受銷售價格的變化所影響的。

 

假設連續兩年,每年都售出9套房子,但第1年與第2年售出的房子成交價不盡相同。具體看下面兩張表格。

 


從上面的表格可看出,第1年和第2年的房屋成交價的價格中位數都一樣,為29萬,但第1年的成交均價是29.5444萬,第2年的成交均價是31.9888萬。

 

那么,你到底是要用成交價中位數來反映市場走勢呢,還是用均價來反映市場走勢呢?如果用價格中位數,那么第2年與第1年的房價沒變化;如果用均價,那么第2年的房價上漲7.7%

 

 

再來看一個成交價中位數變化,但成交均價不變的例子。仍然是連續兩年都售出9套房子,兩年售出房子的成交價不盡相同。

 

 

從上面兩張表格可看出,房屋成交價中位數第2年比第1年的上漲了9.4%,但兩年的成交均價保持不變。

 

從上面兩個例子來看,房屋成交價中位數以及房屋成交均價均不能很好地反應市場變化趨勢,導致買家對市場的誤判。因此,地產業界改變了統計價格的方式,并創造出MLS房價指數MLS Home Price IndexMLS HPI)這個衡量指標。

 



MLS房價指數概念是仿照經濟學中的消費者價格指數(Consumer Price IndexCPI)建立的。CPI衡量一籃子商品和服務的價格變化率,這些商品和服務是居民生活中最常消費的東西,如食品、服裝、交通等。那么,MLS房價指數衡量的就是房價變化率,這個房價是考慮所出售房屋的各種定性和定量指標之后得出的綜合房價,即MLS房屋基準指標價,反映的是將極端類型住房(高端>97.5%或低端<2.5%)去除之后的典型住宅的價格。

 

 

用來計算MLS房價指數的房屋模型所考慮的定量和定性因素有:

 

  1. 地下室以上樓層的房間數量

  2. 衛生間的數量,包括全衛和半衛

  3. 主要生活區間的面積和地下室的面積

  4. 是否有壁爐和/或裝修好的地下室

  5. 土地面積

  6. 房齡

  7. 停車位

  8. 取暖方式

  9. 地基、地面、外墻和屋頂的類型

  10. 物業是否有水景或360度全景

  11. 物業的轉售歷史

  12. 與購物中心、學校、醫院、警署、教堂、運動中心、高爾夫球場、公園、公共交通等的距離

 

 

因此,地產局月數據報告中某區域的房屋基準指標價,就是這個區域的MLS房價指數房屋模型的價格,由物業定量屬性(例如地面上的居住面積)的中值,以及物業定性屬性((例如地下室沒有裝修)的最常見價值,通過復雜的數學公式所計算出來的。

 

總而言之,房屋基準指標價并不是房屋的真實售價,是主要用來反映市場變化的加權統計值;而且,樣本越小,與市場實際趨勢的偏差越大。也就是說,如果選定的區域很小,比如只考察列治文West Cambie 區域今年678月份獨立屋的房屋基準指標價變化,這個變化趨勢就可能沒有真實反映市場的行情變化。

 

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