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搞清楚這個問題,賣房時可以多賺好幾萬!

2019-09-23    溫房網    點擊量:764

眾所周知,加拿大的稅務居民(Resident of Canada)以小家庭為單位,在全球范圍內的某段時間內可指定一處住宅為主要自住房(Principal Residence)。為什么大家這么關注主要自住房呢?因為主要自住房的資本增值在加拿大是免稅的。


特別是大溫哥華地區,這里的房產一直受全球買家的青睞,過往多年房產增值巨大,很多業主已通過出售房產獲得豐厚利益。如果所出售的房產符合主要自住房的條件,那么賣房時會省去巨額資本增值稅。反之,如果所售出的房屋不滿足主要自住房的條件,是投資房,在賣房這一年報稅時,需要向加拿大稅務局(CRA)繳納資本增值稅。


怎樣才能讓自己的房產被CRA認同為主要自住房呢?首先,要滿足兩個條件:


1.  你必須是業主。

可以獨立擁有產權,或與他人(例如配偶)一起擁有產權。

 

2.  正常居住。

無論一年中你在這個房子里住多長時間,只要你和(或)配偶及子女在這一年內把此房屋作為正常居家過日子的使用過,就可以指定此房屋在這一年為主要自住房。



 

需要注意的是,CRA界定某套房屋為主要自住房的時間段是以年計算的。


例如,你的小家庭同時在北京有公寓房A,在溫哥華有獨立屋B,并且都作為自家正常居住,那么你和配偶在2019年度只能指定其中一處房產為主要自住房。


如果在2019年你對兩處房產的使用情況一樣,但考慮到B房在2019年增值較大,則可以指定B房為2019年為主要自住房。置于具體如何操作,還需結合每個家庭具體情況,建議你找有經驗的會計師單獨咨詢,以實現稅務合理最小化。



另外,為了補貼每月的房貸,一些業主正考慮或已經把主要自住房的空余房間(例如地下室)租出去。還有的家庭為太空家庭,為了豁免BC省投機稅,也考慮出租地下室單元。

 

 

那么,自住房能出租嗎?


回答是:可以。


出租會改變自住房的性質嗎?


回答是:可能會、也可能不會。




一般來說,要讓出租不影響房屋的主要自住房性質,需要避免以下三大雷區:


1.  出租面積過大。

 

稅法并沒有明確指定多少比例的出租不會改變自住房性質,只是說需要把此處房產主要用于居家。根據筆者多年報稅和應對CRA審計的經驗,把自住房的出租比例控制在30%及以下是比較安全的做法。30%及以上的出租可能會增加CRA查稅概率和質疑風險,因為CRA會認為你擁有此房的目的是為了賺取收入,而不是自住。

 

2.  為了出租而改變房屋結構。

 

有些屋主為了出租地下室并且不想和租客共享空間,把本不符合出租條件的地下室加了一個廚房,此舉動便是改變房屋結構,使得稅務局認為你買房的目的是為了出租獲得收入、而不是自住。當然,你在買房時,地下室本來就有了廚房,這種情況就不屬于你為了出租而改變房屋結構。所以,買房時找一個有經驗的房產經紀人幫你出謀劃策,可為省去今后很多麻煩。

 

3.  出租期間為省稅而對房屋進行折舊。

 

有些業主為了多用費用抵扣出租收入,從而少交稅,盲目地對房屋進行折舊。一旦你對房屋進行折舊,自住房的性質就改變了。


 

總之,如果你是加拿大稅務居民,擁有房產,并滿足主要自住房的兩個條件,避免三個雷區,你的小家庭就能在指定年度內得到主要自住房的增值稅豁免!

下期將刊出關于房屋出租如何省稅的實際案例,請持續關注!

 

本文作者Stella Wei為加拿大特許專業會計師,Benson Lee大溫金牌地產經紀。

 


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