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加拿大華人父母跟女兒鬧上法院,只因買房時沒搞清楚這件事!

2019-11-23    溫房網    點擊量:804

加拿大快速發展的房地產市場,一度成為投資者眼中的聚寶盆,巨大的利益誘惑,自然也引起了許多紛爭,甚至兄弟反目,夫妻成仇的故事也并不稀奇。

 

多倫多的一個華人移民家庭就發生了這樣的狗血劇:八旬的父母狀告自己的親生女兒,要求把女兒從房本上除名。

 

乍一聽這似乎是一個父母為孩子買房,之后又反悔的故事,然而這對老夫婦表示:我們被女兒給騙了!

 


據法庭文件顯示,這對夫婦姓程,于1989年移民加拿大,共育有5名女兒,這次狀告的女兒D是其中之一,另外4名女兒2個住在多倫多,2個住在香港。移民后,程先生在多倫多購買并經營一間制衣廠和一個倉庫。

 

D在中國香港出生,高中畢業后接受秘書培訓,此后她在律師事務所工作多年。D小姐從上世紀90年代初開始,就一直與丈夫在美國居住。

 

她與丈夫的投資相當成功,擁有大量投資生意,包括4家餐廳﹑1個農場﹑2個商場和11個投資型房產,這些生意其中有些是從她父親那里借了400萬加元購買的。

 

2001年秋,已經65歲的程氏夫婦覺得,孩子們已經長大,各自成家立業,老兩口再住在原本的二層樓獨立屋里,既浪費還沒有精力打理,于是想“大房換小房”,買個公寓住。

 

問題就出在這棟公寓上了,女兒D表示,當時她和丈夫本來就有意購買多倫多的投資物業,正好父母有需求,就孝敬父母讓他們住著,反正D夫婦看重的是房子以后的升值。

 


她聲稱,父親是代表自己和丈夫于當年以$55萬元買下這間位于3181 Bayview Avenue的公寓。

 

但程氏夫婦表示:沒有的事,買房的時候從頭到尾,包括聘請經紀、找房、付定金以及交割,女兒都沒有參與。

 

為什么會出現這樣矛盾的說法呢?

 

原來在當初買房的時候,女兒起草了一份英文貸款協議,協議寫明:程氏夫婦和女兒D是共同產權(Joint Tenancy),一旦貸款全部還清,程氏夫婦的名字將從產權名單中刪除;貸款金額是$35萬美元,購買價格是$56.1萬加元(合36.1萬美元),差價$1.1萬美元將于2001年11月存入程氏夫婦的賬戶;年利率是5%;每月支付利息為$1458.33元。

 


既然不是幫女兒買房,又為什么要簽這個協議呢?程氏夫婦說,最開始把女兒的名字加入產權名單,是因為她在律師行工作多年,熟悉法律,相信她在倆人辭世后會按照遺囑分配財產。

 

但他們并不知道,在這種情況下,兩人離世后﹐該公寓的產權便會自動轉到女兒名下。直到2003年咨詢了律師后,才了解到共同產權的本質和后果,因而要求女兒放棄對這間公寓的產權。

 

銀行記錄顯示,女兒D開始確實向父親支付了$1.1萬美元,以及每月$1460元的利息,但是到2003年7月,D發現父母不想把公寓產權轉給她,就停止支付。

 

之后,她起草了一份中文的協議書,要求把她為公寓支付所有金額約$9.1萬美元還給她,并放棄這間公寓。程父于2004年4月給女兒轉賬了這筆錢。

 


之后女兒意識到加拿大的地產正在瘋長,于是反悔不想放棄公寓了,并表示要把錢還給父親,但并沒有實際行動。

 

連著幾年的催促都不成,這才逼得程氏夫婦把女兒告上了公堂。今年11月,安省最高法庭法官裁定程氏夫婦勝訴,女兒D的名字將從業權名單中刪去。

 

這個故事引起了部分華人網友的爭論,有人說是女兒不孝,也有人說是父母見錢眼開:

 

“一看就是不孝女兒,繞著圈騙自己的父母,真能忍心,學白上了,養個白眼狼,這樣的女兒不要也罷。”

 


“這對父母買下這公寓和女兒簽了協議,待女兒還清金錢,公寓屬于女兒。父母當初可能好心幫女兒先購公寓,由女兒日后還錢贖回,可能因為公寓價值倍升,倍升后若女兒以當日價贖回顯得父母吃不到甜頭,于是改變了承諾。女兒錯在一聽到父母預早毀約,便停付還錢并要求拿回9萬。如果女兒繼續付錢到銀行,不拿回9萬,據早前合約,一定會在法庭勝利。這事件,女兒并沒有詐騙父母,反是父母不守承諾,因為合約說好女兒還錢清了,公寓歸女兒,其父母不可能不知道!”

 

其實問題的關鍵,就出在了“共同產權”上。

 

在加拿大,一個人擁有房屋,產權就是“個人產權(Solo Ownership of Land)”;而大多數新移民家庭在買房辦理產權時,都是由夫妻共有,房屋的產權就屬于“聯合共有產權(Co-Ownership of land)”。

 

“聯合共有產權”是非常普遍的現象,不過大多數投資者并不知道,“聯合共有產權”有兩種不同的方式,而且這兩者有很大的差別。

 

這兩種產權的方式分別叫做“Joint Tenancy(共同產權)”和“Tenants In Common(聯名產權)”。

 


Joint Tenancy 翻譯為“聯權共有人”更容易理解。


聯權共有人具有四個“一致”特性:

 

時間一致(Unity of Time):所有聯權共有人必須在同一個時間段購房、出售或者收獲利益;

 

產權一致(Unity of Title):所有聯權共有人只能通過同一份購房合同中獲得共享的房屋產權;

 

利益一致(Unity of Interest):所有聯權共有人擁有相同切平等的權益;

 

占有一致(Unity of Possession):所有聯權共有人對房屋擁有同樣的入住權利和占有權利。

 

四點缺一不可,而且不能單獨出售或轉讓各自的產權,在特殊情況下一旦某一聯權共有人單獨出售或轉讓,房屋產權方式將轉成“Tenants In Common(聯名產權)”

 

聯權共有人具有“生者享有權(Right of Survivorship)”,當某一聯權共有人去世后,其他在世的聯權共有人將自動獲得其產權并均分,若僅剩一人則持有完整的房屋產權。

 

父母及子女聯名購買房屋,若父母去世,孩子可以自動獲得父母的產權,如果孩子沒有其他主要居所,無需繳納任何遺產稅和房屋增值稅。

 

Tenants In Common 翻譯為“分權共有人”更容易理解。

 

分權共有人的特性是,同一個房屋,分權共有人可以擁有相同或者不同份額的房屋產權比例。

 


分權共有人不具有生者享有權,任何一個分權共有人都可以將自己份額的房屋產權單獨出售、轉讓或者做為遺產留給所指定的受益人,但將面臨房屋增值稅的問題。

 

跟朋友一起買房的人群,可以根據投資的多少,按比例分配住房需求和房屋產權。思想較現代化的伴侶,為了分清“你的”和“我的”,也會使用這種方法來決定房屋產權。

 

如果使用聯名方式購買房屋,BC省的《物權法》(Property Law  Act)一般會自動默認的聯名方式是分權共有人(Tenants In Common),除非明確指出這個資產是以聯權共有人(Joint Tenancy)的方式聯名擁有。

 

 

 


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