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心塞:明年地稅大漲8.2%!在溫哥華當房東就是賠錢!除非……

2019-11-26    溫房網    點擊量:786

據《溫哥華太陽報》和DailyHive報道,溫哥華市政府已經制定出了2020年的16億加元預算草案。

 

如果這份草案被市議會通過了,意味著溫哥華的業主們要承受高達8.2%的地稅增長,這是十多年來地稅增長最兇猛的一次,去年才漲了4.5%。

 

通常大家的印象都是,自己房屋的估值越高,地稅就越高,這其實是一種誤解。

 

的確,地稅的多寡跟房屋的估值有關系,但卻不是簡單的正比關系。

 

市政府會把該區域的物業估價總額作為基數,然后用市政府的年度財政預算除以這個基數,如此計算出稅率。比起你房屋的估值,政府的財政預算起到的因素更大。

 

也就是我們今天要說的預算草案。

 


這份草案里對溫哥華的住宅評估價中位數是175.5萬元,這個價值的住宅明年將多交211加元的地稅;商用物業的評估價中位數是97.6萬元,明年將多交270加元地稅。

 

除了地稅的增加,這份預算草案還提到了9.4%的公共事業費(包括水、管道和固體廢物費用)上漲。

 

地稅和公共事業費加在一起,對于一個估值中位數的家庭來說,明年一共要比今年多交9.3%的稅費。

 


根據市政府的數據,到2020年,估值中位數住宅將支付的稅費總額為4163元,比2019年增加354元。平均每家企業將交的稅費總額為5682元,比2019年增加了406元。

 

市府表示,2019年征收的稅費中,有一半以上(52%)用于資助城市服務,其余的則用于資助BC省學校稅(27%),大溫區域局服務(14%),TransLink(6%)和BC物業估價局(1%)。

 

明年的整體運營預算將增長7.3%,從15億元增至16.2億元,多了1.2億元。

 

這筆預算主要來源于地稅(56%)、公共事業費(20%)、牌照&開發費(6%)、停車費(5%)等10個渠道。

 

可以也是覺得自己這次增加稅費有點太猛了,所以溫哥華市府在預算案中花了大量篇幅來解釋自己為什么要多收費,收上來的稅費都會用在哪里。

 

市府表示:真不是我們太能花,現在什么都漲價,光是維持跟以前一樣的服務水平,明年就要比今年多花5360萬元!

 


還有4000萬,將用于增加新的服務服務,應對新的風險,其中820萬元用于維持和改善公共安全,雇用了25名警務人員和30名消防人員。

 

還有2380萬用在了“市議會優先事項”,其中包括410萬元用于解決住房危機,790萬用于保護經濟,250萬用于改善多元化和政治社會問題,680萬元用于應對氣候變化以及250萬元用于改善街道清潔服務。


為了力證自己真的“不敗家”,溫哥華市政府對比了2019年大溫各市的中位數房產地稅和公共事業費,最貴的是西溫,溫哥華甚至低于列治文、素里、新西敏,低于大溫平均值。

 


此外,還對比了過去10年大溫各市稅費增長的比例,溫哥華在其中也算是漲得少的。

 


市府將于11月28日上午11:30至下午12:30為公眾提供在線互動會議,在此期間,將展示預算草案的重點內容,市政工作人員將在線回答問題。這個活動不需要注冊,但是需要有一個facebook的賬戶才能提交問題。

 

接著,預算草案將在12月3日的市議會特別會議上進行審議。希望在會議上發言的公眾可以在線登記。

 

最后在12月10日,市議會將最終決定是否批準該草案,一旦批準,明年的地稅和公共事業費就算是定了,乖乖交錢吧老鐵們~

 


這份《2020年財政預算案和五年財務計劃》現在已經公布在市府網站上,感興趣的朋友可以自己去看看,還有一個9頁的摘要版本:https://vancouver.ca/files/cov/draft-2020-budget-highlights.pdf

 

地稅連年上漲,在溫哥華當房東幾乎成了賠本的買賣,于是眾多投資者紛紛把目光投向了大溫周邊城市。

 

據《溫哥華商業周刊》報道,溫哥華的房東正在尋找郊區市場,并深入到鄉鎮農村中,以獲取更高的收益,避開大城市公寓樓的成本飆升。

 

大溫以外公寓的價格不到大溫的一半,但租金相近,年收益率可能高出兩到三倍。

 

根據加拿大貸款和住房公司(CMHC)一年前的租金報告,大溫地區的一居室公寓平均租金為1370加元,而BC省的平均租金為每月1193加元。

 

在線租賃公司PadMapper在2019年10月對2000多個活躍房源進行的調查中,將溫哥華市的一居室平均租金定為2220加元,較一個月前下降1.4%。這是全國租金第二高的城市,僅次于多倫多。

 

PadMapper發現,本拿比的一居室平均租金為每月1730元,而維多利亞的一居室平均租金為每月1450元。科隆納和坎盧普斯的租金也高于全省平均水平。

 


LandlordBC的首席執行官David Hutniak表示,溫哥華的房東太難了。

 

Hutniak接受《商業周刊》的采訪時說:“市場租金疲軟,而且這種情況已經持續了至少六到八個月。” “我不會將這歸因于空置率的下降。它更多地反映了支付能力。”

 

根據CMHC的數據,BC省的平均出租空置率為1.4%,僅略高于溫哥華的1%。

 

對于投資者而言,溫哥華和外圍市場之間的公寓成本有很大不同。

 

舉個例子,在溫哥華的馬寶地區,一棟9戶的出租公寓,在7月以每一戶40萬的價格售出,賣家經紀Patrick McEvay稱,翻新后的租金為每平方英尺3.25至3.50加元,一居室租金大概每月1770元。這樣是4%的年收益率,已經是溫哥華舊公寓平均年收益率(2%-2.25%)的兩倍了。

 

但是McEvay與合伙人James Blair在BC省北部Kitimat擁有一棟119戶的公寓樓,每戶標價為12.5萬加元。 Blair說,過去租金不到1000元的Kitimat公寓現在漲到2000元或更高。

 

他說,隨著北部價值400億加元的加拿大液化天然氣公司的勞動力日漸增長,預計租金將繼續增加。

 

在彭蒂克頓(Penticton)——Okanagan湖附近的小鎮,出租空置率為1%,一棟52戶的公寓樓以每戶12萬的價格出售。經紀人Peter Byrnes說,該公寓的平均租金約為1000元,年收益率估計為6%。

 


BC省Houston,一棟21戶的公寓樓在11月以79.5萬的價格售出,即每套公寓3.7萬元。經紀Michael Marckwort說:“收益率最高可達11%。”

 

McEvay表示,溫哥華私人投資者的主要投資對象是與大溫哥華地區相對較近的中型、易于管理的公寓樓。

 

他和Blair將彭蒂克頓、坎盧普斯、科隆納和弗農列為具體目標。

 

在這些地區,空置率都很低,優質公寓的租金將在1200至1500元之間,收益率在4.75%至5.5%的范圍內,投資者可以以每戶14萬的價格拿下。

 


在低陸平原,還有菲沙河谷地區的阿伯茨福德、米遜和奇利瓦克。它們離溫哥華更近,房價比溫哥華低得多,空置率在1%范圍內,收益率很容易達到5%。

 

McEvay說:“管理始終是一個問題。”這使溫哥華島成為溫哥華租賃投資者的難題。他說:“沒人愿意搭渡輪去管理出租屋。”

 

 


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